本地房地产价格处在合理水平，也比许多区域经济体低，这是众所周知的事。然而，为什么许多外资对大马产业仍然兴趣缺缺？

我国向来以天然资源丰富和大自然环境迷人闻名天下，加上政局稳定文化多元，应该是外国人理想的产业购买地点才对。

为何大马不是外资优先考虑的地点呢？这个问题非常值得探讨。

欲拥有更庞大及更先进的产业市场，除了靠本地政府和私人领域的各项发展计划，外资的加入也非常关键。

然而，相对于邻国，外资对大马产业领域的参与，似乎还是很不理想。我国的房价处于合理水平、拥有丰富天然资源、大自然环境迷人、政局还算稳定，但为何无法成为外资的海外投资焦点呢？

配合探讨此课题，《南洋商报》邀请数名本地产业与建筑界的资深人士，分享他们针对外资与大马产业市场的看法。

外资参与少过1%

黄腾亮：目前在本地产业市场，外资的参与仍非常小，少过1%。因此，我们需多加努力，极力吸引更多外资参与。

世界逐渐缩小，通讯速度无远弗届，不管是否喜欢，我们已经处在地球村的环境内。因此，在产业方面，我们也很鼓励“跨境持有”。

我们也鼓励本地投资者投资外国产业。一旦有了这个概念，我们将不再担忧外资是否会选择投资本地市场。

相对于其他类型的投资工具，产业的好处，是买家无法把它带走。一旦在这里购买产业，你的投资就会在这里，无论是否愿意，你必须找寻一个本地或外国买家，这投资才能够脱手。

此外，大马门槛其实很低，售价超过50万令吉的产业，外资便允许购买。

朝令夕改外资不满

苏子义：受一些不利因素影响，过去10年，外资参与大马产业市场的并不多，而且很慢。

本地的政策不断改变，如税收率、各种顶价的调整、限制银行贷款，这些都会令外资感到不满。比如外资今年在大马购买产业，两年后突然推出新条例，表明他们必须支付一些目前没有的税务，这情况肯定令人不悦。

所以，政策问题其实是决定外资能否快速投资在大马产业市场的关键问题。

其他如保安问题，则是成功吸引外资进入大马后须探讨的事宜；一旦在本地居住的外资人数增加至一个相当重要的规模，各个相关单位自然会设法改善保安问题。

外资=投机？

黄腾亮：至于外资投资本地产业会否影响本地产业价，我认为，我国如今仍有充足的产业供应，所以我们无需对外资的到来感到顾虑。

此外，外资所购买的产业类型，未必和本地人一样。

或许一些人说，新加坡为了控制外资大量流入其产业市场，将购买产业的印花税从16%调高10%至26%……但我认为，本地不会有这种情况。

尚拥很多未发展土地

这是因为我国并不如新加坡般属于“城市国家”（city state），我们拥有很多未发展的土地。

郑水兴：我们最担心的是他们（外资）不肯进来！

黄腾亮：相对于外劳，这些外资都是高素质的人士。

如首相所说，虽然雇用外劳的成本很低，但由于没有考虑到其他社会成本；此外，他们会把在这里工作所赚取的薪资带回自己的国家……考量到这些因素，外劳的成本其实并不便宜。

相比之下，外资则是在外国赚钱后，再把现金带入大马进行投资，他们和资金都留在本地；而且投资产业并不如投资股票，无法随时撤离。

所以，我再强调，外资参与本地产业市场的利多于弊，市场确实不必过分忧虑。

外资的要求：稳定

汤姆斯：过去几年，政府多投资在稳定整体市况；但我觉得，政府似乎已过分专注在解决一些不重要的问题；这些不但是不必要的行动，而且会影响国家的形象。

我们已投资大马市场长达27年，这里确实有着很多我们喜欢的好处，但我觉得这里还是有很大的进步空间。比如吉隆坡，人们一直抱怨须花很长时间才能进入市中心，这似乎意味着，政府自80年代开始探讨的大蓝图已被忽略，而多年来只是有一些特设方案。

打造宜居城市应提早策划

目前“大吉隆坡”只有600万人居住，交通如此堵塞，如果人口增加至2000万人时，情况会有多糟糕呢？这是我们必须解决的问题。

欲打造宜居城市，这些计划应在多年前开始，而不是在市中心挤满一座座公寓后才策划和执行。

在公共交通系统不完善下，人们只好选择购车和开车，导致车流量激增，以及许多大道和公路堵车。

当然，这都是过去的错误，如今政府已觉悟和开始改善这系统；但一切需至少七八年来完成，人们在这过渡期内或许需面对更大的塞车困扰。

但我希望这些计划能定时和顺利完成，至少我们的下一代能享有更好的未来。

此外，媒体方面，除了凸显报道国内的坏消息之余，也必须着重好消息，这有助于改善大马的形象。

过分保护的冲击

郑水兴：我们拥有很多保护型政策，如土著土保留地，这皆影响外资对投资大马产业的兴趣。

郑家恩：我认同这说法。例如在大马依斯干达特区，这区的土地交给依斯干达投资有限公司时是永久地契土地，但当我们向该公司购买时，却成了有期地契土地。

此外，一旦外资向我们购买时，这些土地则成为“次有期土地”（sub leasehold）。

这些情况会导致投资者撤离！为何我国如此保护土地？为何原本的永久地契土地，不能在售卖给我们，以及我们售卖给外资后，维持在永久地契？

如何提高大马吸引力？

黄腾亮：我们必须确保外资参与本地市场时也引进他们的生意，如此，他们除了会在本地居住，也会购买这里的产业。

比如“马来西亚我的第二家园计划”（MM2H），政府启动这计划的初期，仅吸引高回酬和高价值的外国人到大马来居住，没有趁机推荐本地产业给外资。

我们因而提出建议，即除了吸引他们来居住，也应鼓励他们购买本地产业；同时，让他们了解国内拥有优质学府，鼓励他们让儿女们在大马接受教育。

另外，政府也可透过医疗旅游来吸引外资；我国的医疗设备在全球拥有名气，价格更非常合理。

同样的，旅游业也是有助带动本地产业市场的因素。大马的海洋、绿色大自然都非常漂亮，政府或许可以前往气候比较寒冷的国家推介本地产业，因为我们这里的气候比较稳定，适于年长者居住。

近期，我有个多年居住在加拿大的亲戚，重新返马居住，目的在于脱离气候非常寒冷的环境！

改善国内各种政策

梁清龙：事实上，政府可透过几个部分来提高本地产业市场的吸引力。

其一，是贸易环境。政府可以推行足以吸引外资的政策。接着是加强本地旅游业；推广绿色或生态旅游，让更多外国人到大马来感受这里温暖的气候、享受这里迷人的大自然环境……人们会因此对大马感兴趣，甚至购买本地产业。

再来，就是教育。只要让外国人更容易接触本地教育，他们自然会让儿女到大马留学，从而有助于带动本地产业市
场。

郑家恩：基本上，政府需改善国内各种政策，而不是一直修订政策。

外资到我国来投资，他们需要稳定的政策。所以，不停修改政策会让他们反感。比如去年没有产业盈利税
（RPGT），今年又开始征收这税务，而明年可能又有其他调整……这皆会让他们感到不愉快，然后撤离本地市场。

推广“旅游产业”

郑水兴：我们经常以多元文化来推广大马，其实，我认为我国拥有非常良好的建筑大楼和天然资源。

我经常建议旅游局推广“旅游产业”（tourism property），而不只是旅游业。

因为，如今许多人旅游时会找寻往某个国家的最佳度假村度假，这与产业有着一定的关系。

发展旅游业忽略产业

不过，当局在投资发展旅游业时，却经常忽略产业的部分。

苏子义：这方面，中国可说是最佳例子。

相对于多年前，中国的大城市如今以挤满许多漂亮和令人赞叹的建筑物；对于外资，这些发展非常诱人。

郑家恩：过去数年，政府多前往中东推广和介绍本地产业市场，如阿布扎比、迪拜、多哈等，却没有前往中国和印度。

此外，首相去年访问中国时，也提到本地的基建问题，因到来本地发展的中国公司多属于建筑商。

我认为，政府应该向中国介绍和推广本地产业市场，以吸引中国人到本地购买和投资产业，而不只是来这里担任某大型基建计划的主要承包商。

外资不了解大马

郑水兴：我曾前往中国推广大马产业，发觉当地人并不太了解大马产业市场。

比如说，许多外国人认为，我国MM2H计划只开放给年长者或退休者，而只有10年期限，无法为他们带来很多经济财务方面的好处；他们因而选择新加坡、澳洲和加拿大。

众外资当中，日本投资者和公司相当喜欢大马，因这里很和平、没有天灾，而且拥有丰富的天然资源；只是，他们感觉不到这里能够提供很多经济财务效益。

考虑到大马市场的风险比日本低，许多日本公司都选择在本地发展业务和投资产业。

大马是一个很有潜能的国家，只是我们仍没有做出足够的介绍和推广工作。

大马应欢迎竞争

黄腾亮：外资的加入将提高市场的产业需求，发展商因而会发展更多产业计划。这将带动其他140个建筑和产业相关领域。

汤姆斯：我想，我们不应该害怕竞争，而是应该欢迎竞争！

有了竞争，将有助提升我们的竞争能力。

黄腾亮：在东南亚，我国可说是治安最良好的国家之一。

相对于其他邻国如菲律宾、印尼，我们能够自由和安心地进出大型购物广场。

当然，我们仍落后新加坡，但我们难以跟新加坡比较，因它是一个“城市国家”，比较容易管理。

梁清龙：不过，我认为我国在治安方面还是有待改进；就算是我们本地人，不时仍在外出时都会有些恐惧，这些恐惧应该要设法消除。

游客到大马旅游时，如果碰上一些不愉快的事，即使只是一件小事，都可能影响他们对大马治安的印象……这将对大马的形象造成很大的冲击。

不只是“基建”最佳

苏子义：多年前，我们多以“基建”来介绍大马，如我国拥有东南亚最佳的高速公路，而鲜少让外界知道，本地也有高素质的高档房产。

久而久之，外国人对大马的看法，是拥有许多良好的基建（结构）建筑商，而不是房屋建筑商。

而事实上，本地有许多设计别致、创新及环保型建筑。如果强调基建之际，也多介绍这些特别的建筑物，让外界更加深入认识大马，有助于提高外资对我国的兴趣。

肮脏城市走避不及

黄腾亮：政府必须多加留意的一个要点，是干净与整洁。一个肮脏的城市，人们自然走避不及。

此外，缺乏“维修与保养”，也是本地许多建筑物的最大缺点；在本地，政府和商家很懂得兴建建筑物，但在维修和保养方面，往往不是很理想，部分更没有设定维修与保养基金。

比如我们的武吉加里尔体育馆，似乎没有维修和保养，如今已非常残旧；而重点是，它是许多外国人对到访的地点之一。

优质的建筑物没有维修、保养，多年后依然会毁坏。因此，我认为我国必须培养建筑物维修与保养的文化。

外资对本地产业市场的参与仍很小，而本地人投资海外市场逐日增加，或许就是本地缺乏这类文化所造成。

所以说，除了吸引外资到来，我们或许也须设法让投资海外的本地人回流大马市场。

别让外资当过客

梁清龙：对于很多游客，大马只是他们“路过”的一个地点；比如在新加坡观光大约1星期后，他们会“路过”大马，在吉隆坡只待上一两天，之后便前往泰国再逗留1星期。

为何这些游客不在大马逗留更长时间？这是我们必须检讨的问题。

让游客逗留更久

苏子义：据一名新加坡的朋友说，他们的政府曾透过一项调查发现，到新加坡旅游的游客平均在那里逗留4天。

为了设法让游客在新加坡逗留上10天，他们决定建设更多旅游景点，当地因而在两年前增添了两个综合型度假村。

郑水兴：许多游客喜欢到访东马，因那里拥有漂亮的岛屿。但据我了解，许多大马人更会前往中国南部岛屿发展度假村。

其实相比之下，我国的岛屿并不比中国岛屿逊色，而且大马处于非常中心的策略性地点，但为何许多投资者，包括本地人仍往中国发展度假村？

这些与上述各个因素如政策、处理程序、环境的维护与保养等等，息息相关。

[外资与大马产业市场圆桌会议]

日期：2011年2月14日
地点：吉隆坡会展中心
出席：拿督黄腾亮（马来西亚房地产发展商会（REHDA）前任主席），汤姆斯塞缪尔（马来西亚建筑商公会（MBAM）理事会成员，BAUER（马）私人有限公司总经理兼执行董事，郑家恩（马来西亚建筑商公会署理会长，高峰集团执行董事），梁清龙（马来西亚建筑材料代理商公会主席，Gainvest控股私人有限公司董事经理），郑水兴（SwhengTee国际房地产投资者俱乐部创办人兼总裁），苏子义（信大行贸易有限公司总执行长）